Remont domu lub kamienicy – lepiej dobrze to zaplanuj!

Jak zaplanować remont domu?

Planując remont domu, warto zacząć od oceny zakresu prac i realnych możliwości finansowych. Dobrym krokiem jest skonsultowanie się z wykonawcą, który pomoże zaplanować etapy robót i zaproponuje optymalne rozwiązania.

Warto przejrzeć oferty dostępne na stronie www.oferteo.pl/remonty-domow-i-kamienic, gdzie można porównać doświadczenie lokalnych firm budowlanych i zakres ich usług. Staranny wybór wykonawcy zwiększa szansę na sprawny i satysfakcjonujący przebieg prac.

Plan remontu domu – krok po kroku

Załóżmy, że kupiliśmy stary dom – murowany, od lat niemodernizowany. Instalacje są przestarzałe, dach wymaga wymiany, a wnętrza nie nadają się do zamieszkania. Budynek ma potencjał, ale żeby w nim zamieszkać, trzeba przeprowadzić gruntowny remont. Poniżej znajdziesz plan modernizacji takiego domu.

1. Oględziny domu i dokumentacja techniczna – ekspertyza powinna objąć konstrukcję nośną, więźbę dachową, fundamenty, przewody kominowe i instalacje; inwentaryzacja budowlana umożliwia dokładne rozplanowanie dalszych etapów i pozwala ocenić realny stan budynku.
2. Przygotowanie terenu – usuwa się stare podłogi, skuwa tynki, demontuje drzwi i okna, rozbiera ściany nienośne, a następnie zabezpiecza wnętrze i przygotowuje je do dalszych prac.
3. Wymiana instalacji w domu – demontuje się stare systemy wodno-kanalizacyjne, elektryczne i grzewcze, a na ich miejsce wprowadza nowe, przystosowane do współczesnych standardów oraz przyszłej pompy ciepła i rekuperacji.
4. Nowe wylewki i tynki w domu – po ułożeniu izolacji przeciwwilgociowej i termicznej zwykle wykonuje się wylewki cementowe, a następnie tynkuje ściany, wcześniej planując instalację ogrzewania podłogowego i podziały dylatacyjne.
5. Naprawa dachudomu – wymienia się pokrycie, wzmacnia więźbę dachową, montuje rynny i obróbki blacharskie, a także przeprowadza prace przy kominach, zanim rozpocznie się ocieplanie elewacji.
6. Ocieplenie budynku i nowa elewacjadomu – ściany zewnętrzne izoluje się styropianem lub wełną mineralną, wykonuje podbitkę dachową i kładzie nową elewację, najczęściej w formie tynku cienkowarstwowego lub cegły klinkierowej.
7. Montaż stolarki zewnętrznejw domu – wymienia się wszystkie okna i drzwi, najlepiej po ociepleniu ścian, aby uniknąć uszkodzeń nowych elementów podczas prac elewacyjnych.
8. Montaż źródła ciepła i fotowoltaikiw domu – instaluje się pompę ciepła powietrze-woda wraz z buforem, a równolegle montuje się panele fotowoltaiczne i podłącza je do systemu energetycznego domu.
9. Wykończenie wnętrzw domu – po zakończeniu prac konstrukcyjnych i instalacyjnych można przejść do wykończenia pomieszczeń.

Szacowany czas realizacji generalnego remontu domu to od sześciu do dziewięciu miesięcy. Na tempo prac wpływa m.in. dostępność ekip, pogoda i szybkość podejmowania decyzji przez inwestora. Całkowity koszt modernizacji budynku o powierzchni około 120–150 m² to ok. 350 000–500 000 zł brutto. Ostateczna kwota zależy od przyjętego standardu wykończenia, lokalizacji i ewentualnych problemów technicznych, takich jak zły stan fundamentów, zawilgocone ściany czy ogniska grzyba.

Jak zaplanować remont kamienicy?

Odnowienie kamienicy to zadanie bardziej złożone, głównie przez wiek budynku oraz zróżnicowany stan techniczny. W pierwszej kolejności przy remoncie kamienicy trzeba zebrać dokumentację architektoniczną i zlecić ekspertyzę konstrukcyjną, szczególnie jeśli obiekt ma ponad sto lat. W wielu miastach tego typu modernizacja kamienicy wymaga kontaktu z konserwatorem zabytków, zwłaszcza gdy budynek wpisany jest do rejestru lub ewidencji zabytków. Dlatego do remontu kamienicy warto szukać firmy wykonawczej, która ma doświadczenie w pracy z obiektami zabytkowymi i potrafi współpracować z urzędami. Zanim rozpocznie się jakiekolwiek prace, należy przygotować projekt budowlany uwzględniający specyfikę budynku.

Plan remontu kamienicy – krok po kroku

Przyjmijmy, że planujemy generalny remont kamienicy z końca XIX wieku. Budynek wpisany jest do ewidencji zabytków, a jego elewacja posiada oryginalne detale architektoniczne. We wnętrzach zachowały się klasyczne klatki schodowe z drewnianymi poręczami i ceramicznymi posadzkami. Brak lokatorów ułatwia prowadzenie prac, ale ze względu na walory zabytkowe kamienicy konieczne będzie uzgadnianie robót z konserwatorem zabytków.

1. Dokumentacja i uzgodnienia konserwatorskie – zleca się ekspertyzę techniczną konstrukcji, instalacji, dachu i stropów oraz wykonuje inwentaryzację architektoniczną; ze względu na wpis w ewidencji zabytków konieczne jest uzgodnienie projektu z konserwatorem.
2. Prace rozbiórkowe i zabezpieczające – demontuje się zużyte instalacje, tynki, podłogi, sufity podwieszane i wtórne ścianki działowe; jednocześnie zabezpiecza się oryginalne elementy architektury wnętrz.
3. Izolacja fundamentów i osuszenie piwnic – prowadzi się odkrywki i wykopy wokół budynku, wykonuje izolacje przeciwwilgociowe, drenaże opaskowe i iniekcje poziome; w wielu XIX-wiecznych kamienicach piwnice są zawilgocone i wymagają osuszenia.
4. Wymiana instalacji w częściach wspólnych i lokalach – instaluje się nowe piony kanalizacyjne, instalację elektryczną, wodną, gazową i wentylacyjną.
5. Naprawa i wzmocnienie stropów oraz klatek schodowych – stare stropy drewniane lub kleina żelbetowa często wymagają wzmocnień, wymiany belek lub uzupełnienia ugięć; odnawia się również schody, podesty i oryginalne balustrady zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi.
6. Renowacja dachu i kominów – wymienia się stare pokrycie dachowe na dachówkę ceramiczną, naprawia więźbę, wstawia wkłady kominowe i montuje nowe obróbki; często wykonuje się też system odgromowy i zabezpieczenia przeciw ptakom.
7. Prace elewacyjne i detale architektoniczne – czyści się cegłę lub tynk, uzupełnia ubytki, odnawia boniowania, gzymsy, opaski okienne i balustrady balkonowe; wymagane może być odtworzenie brakujących elementów zgodnie z dokumentacją archiwalną lub zaleceniami konserwatora.
8. Wymiana stolarki i bram wejściowych – montuje się nowe okna oraz drzwi wejściowe stylizowane na oryginalne, zachowując podziały, kolorystykę i detale profili; brama frontowa podlega renowacji lub wymianie z odtworzeniem dawnych elementów zdobniczych.
9. Zagospodarowanie podwórza i wejść do budynku – porządkuje się dziedziniec, odnawia nawierzchnie, montuje oświetlenie, balustrady, elementy małej architektury i wiaty śmietnikowe; ten etap znacząco wpływa na estetykę całości i odbiór nieruchomości.
10. Wykończenie wnętrz wspólnych i ewentualna adaptacja poddasza – odświeża się klatki schodowe, maluje ściany, odnawia posadzki, montuje nowe oświetlenie i instalacje domofonowe; często planuje się adaptację poddasza na lokale mieszkalne lub użytkowe, jeśli pozwalają na to warunki techniczne.

Prace przy generalnym remoncie kamienicy z końca XIX wieku trwają zwykle od dziewięciu do dwunastu miesięcy. Czas realizacji zależy od warunków pogodowych, dostępności fachowców oraz tempa uzyskiwania wymaganych uzgodnień konserwatorskich. Ile kosztuje remont kamienicy? Modernizacja budynku kamienicy o powierzchni 800 – 1 000 m² to wydatek ok. 1,6–2,7 mln zł brutto. Końcowy koszt remontu kamienicy jest uzależniony od zakresu zaplanowanych prac, liczby pięter oraz ogólnego stanu technicznego obiektu.

Decydując się na remont domu lub kamienicy, warto opracować z pomocą fachowców rzetelny plan robót. Przy modernizacji kamienicy należy uwzględnić zalecenia konserwatora zabytków. Trzeba też dobrać wykonawcę odpowiedniego do rodzaju obiektu, który ma zostać odnowiony – w przypadku kamienicy inwestor potrzebuje całego zespołu specjalistów, od projektantów i architektów po firmy budowlane i instalacyjne. Przy dużych inwestycjach najlepiej postawić na wykonawcę, który zajmie się realizacją kompleksowo.